Quel avenir pour le viager ?

L’allongement de la durée de la vie et l’augmentation de la part des personnes vieillissantes dans la population française interrogent sur leurs conditions d’hébergement. Le Congrès des Notaires a d’ailleurs évoqué ces questions dans le cadre de la commission Solidarités :
comment faire en sorte que les personnes âgées vivent le plus longtemps possible dans le bien qui leur appartient ?
Face à ce défi, le viager paraît tout désigné. Pourtant, le marché reste réduit, et la solution peu utilisée par les Français. D’autant que des solutions alternatives viennent le concurrencer. Alors, le viager est-il (bientôt) mort ?

Un « micro-marché » de l’immobilier

Reposant, concrètement, sur la mort du vendeur, le viager est attaché à un certain tabou, ainsi qu’à une notion de risque qui peut effrayer les acheteurs. Ce mode de vente reste donc un marché minoritaire, comme l’illustrent les dernières statistiques de la Chambre des notaires de Paris [1]. En Ile de France, le viager représente entre 300 et 700 ventes par an, soit moins d’1% du marché immobilier. Pourtant, pour Stanley Nahon, directeur général du Cabinet Renée Costes Viager, il s’agit, sur le territoire, « d’un marché dynamique, qui croit de 5 à 6% par an. Aujourd’hui, nous réalisons plus de 8.000 études viagères par an et disposons d’une base de plus de 50 000 acquéreurs potentiels. »

L’étude dresse aussi le portrait type du vendeur : avec une moyenne d’âge de 79 ans, il s’agit souvent de femmes seules. Et dans 86% des cas, il continue d’occuper le logement. Le montant du bouquet versé représente en moyenne 32% de la valeur du bien, et le revenu complémentaire moyen est de 1400 euros par mois pour un appartement, et 1040 euros pour une maison. « Coté vendeurs, en raison de la baisse tendancielle des retraites, les vendeurs recherchent à la fois un complément de revenu qui leur permettra de mieux vivre tout en restant chez eux et une protection pour leur conjoint grâce à la réversibilité à 100% de la rente viagère, explique Stanley Nahon. Le viager permet également aux vendeurs d’anticiper leur succession et d’effectuer des donations de leur vivant à leurs proches. » Et du côté des acquéreurs ? « Dans un contexte favorable à l’immobilier et soutenu par le vieillissement de la population, l’investissement en viager vient compléter les placements traditionnels dont la rentabilité est en baisse, comme l’assurance vie. Les acquéreurs sont de plus en plus séduits par cette solution socialement responsable et qui offre une rentabilité annuelle de 6 à 8%. Le viager s’apparente à un investissement locatif non fiscalisé acquis avec décote sans les contraintes habituelles de la gestion locative, comme le risque de vacance, de non-paiement des loyers ou encore de dégradation du bien. »

Pourtant, comme le souligne l’étude de la Chambre des Notaires de Paris, « il est souvent assez difficile de trouver un acquéreur en viager », car il « doit disposer d’un capital à investir et être capable d’assumer une rente à un horizon inconnu ». Mais de nouveaux acteurs ont fait leur apparition. « Depuis quelques années, quelques fonds d’investissement ont vu le jour sur le marché du viager, confirme Stanley Nahon. Le plus important est le fonds viager CERTIVIA qui est un fonds innovant de 150 millions d’euros, créé en 2014 par une dizaine d’institutionnels français de premier ordre, dont la Caisse des Dépôts, et qui a connu un démarrage réussi. La création de tels fonds viagers permettra d’accompagner le développement du marché à condition que, à l’instar de CERTIVIA, ces fonds soient constitués par des institutionnels de renom et que leurs pratiques soient rigoureusement encadrées et garantissent un niveau d’éthique irréprochable. » Si la mutualisation du risque offre effectivement une nouvelle perspective au marché du viager, ces fonds constituent uniquement un investissement financier : il n’y aura pas de bien immobilier à la clé.

Des alternatives au viager

Face à ces considérations d’investissement, le premier enjeu est cependant de s’adapter aux exigences d’aujourd’hui et de demain. C’était d’ailleurs l’un des objectifs de la commission Solidarités du dernier Congrès des notaires : alors que la population vieillissante ne fait que croitre, comment faire en sorte que les seniors vivent mieux, ou tout du moins aussi bien ? Le viager est une réponse. Pour Stanley Nahon,
« le marché du viager va continuer à se développer à un rythme annuel de 5 à 8% dans les années à venir compte tenu des problématiques démographiques de notre société et des besoins de financement des seniors mais aussi de la compréhension croissante par le grand public de l’intérêt de la solution viager et son caractère éthique. A partir de 2025, la croissance du marché devrait s’accélérer, la génération des babyboomers arrivant en âge de bénéficier de la solution du viager. »

Mais des solutions alternatives ont vu le jour. Les travaux de la commission se sont notamment penchés sur le prêt viager hypothécaire. Il est consenti par un établissement financier à un particulier, et est garanti par une hypothèque sur le logement dont il est propriétaire. Ces fonds peuvent être remis en une seule fois – permettant par exemple de faire des travaux d’adaptation du logement, parfois nécessaires avec l’âge – soit par des versements par trimestre ou par mois, garantissant une rente à l’emprunteur. Le remboursement du prêt et des intérêts se fait à son décès. Le système permet ainsi aux personnes qui ont un revenu insuffisant d’exploiter leur bien immobilier, sans payer immédiatement le coût d’un prêt. La commission Solidarités a également proposé de promouvoir cette solution en créant un fonds de garantie par l’État.

Une autre solution, lancée en 2016 par la société Monetivia, existe : la vente avec usage et valeur garantis. Comme l’explique son fondateur Thomas Abinal, le but de cette solution est de « permettre aux propriétaires avec héritiers directs, qui souhaitent conserver l’usage de leur bien, de monétiser leur patrimoine sans prendre le risque de le brader en cas de décès prématuré. Pour ce faire, il faut leur garantir qu’ils percevront dans tous les cas une valeur très proche de la valeur du bien cédé. C’est possible en figeant au départ une durée d’usage théorique et en ajustant a posteriori les termes de la transaction au vu de la longévité du vendeur. Prenons l’exemple d’un vendeur de 73 ans : nous partons de l’hypothèse qu’il va utiliser son bien durant 20 ans et valorisons la nue-propriété qu’il va céder sur cette base. Que se passe-t-il si l’usage dure finalement moins longtemps ? L’acheteur va alors verser un capital complémentaire aux héritiers pour compenser la perte de valeur correspondant à la durée d’usufruit non consommée. Et si l’usage dure plus de 20 ans, c’est une assurance qui prend le relais pour indemniser l’acheteur puisqu’il récupérera le bien plus tard que ce qui a été prévu. » Ce type de vente permet ainsi aux parties de supprimer tous les risques attachés à la vente en viager, tout en exploitant son patrimoine dormant. « Notre objectif est d’offrir un nouvel outil patrimonial qui permet de transformer son patrimoine immobilier en patrimoine financier sans prise de risques inutiles, confirme Thomas Abinal. C’est une question fondamentale, car les patrimoines des seniors n’ont jamais autant été concentrés en immobilier. A Paris, la valeur des biens immobiliers a été multipliée par 9 entre 1980 et 2017. Cela signifie que les seniors qui ont la chance d’être propriétaires détiennent aujourd’hui de la plus belle épargne retraite jamais inventée. Il serait dommage de priver les familles de la possibilité de mobiliser efficacement cette épargne pour tous leurs projets. »

Conçu avec le concours de notaires, ce nouveau modèle offre « de nouvelles possibilités à la profession dans le cadre du conseil délivré aux clients ». Selon Thomas Abinal, « de nombreux notaires sont conscients que le viager présente des écueils tels que le risque de spoliation des enfants en cas de décès prématuré du vendeur ou de défaut de paiement de la rente par l’acquéreur. Notre solution est une réponse concrète aux attentes de la profession de disposer d’une solution moins risquée que le viager pour toutes les familles avec héritiers directs. »

Des solutions variées adaptées aux différentes demandes

Sans nécessairement concurrencer le viager, ces nouveaux modèles viennent plutôt diversifier l’offre, afin de répondre aux multiples besoins des personnes. « Si l’on prend le marché de la mobilisation d’un patrimoine immobilier au sens large, chaque produit remplit ses fonctions, confirme Thomas Abinal. En résumé, vous avez des propriétaires d’actifs immobiliers, qui ne souhaitent pas les vendre mais qui acceptent de s’endetter : ils vont alors plutôt se tourner vers un prêt viager hypothécaire. Puis certains souhaitent vendre tout en occupant le bien : s’ils n’ont pas d’enfants, ce sont des candidats naturels à la vente en viager ; s’ils ont des enfants, ce sont plutôt des candidats naturels à notre solution. »
« Notre mission première est de participer au « mieux-vieillir » et au maintien à domicile des seniors français, souligne Stanley Nahon. Ainsi, toutes les initiatives qui s’inscrivent dans cette logique générale et qui plus particulièrement permettent de mieux faire connaitre et comprendre le viager quelle qu’en soit la forme nous paraissent positives et méritent d’être soutenues. »

Clarisse Andry

Article initialement publié dans Le Journal du Village des Notaires N°66


Notes

[1Source Base BIEN – Notaires de Paris – Ile de France

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