Loi Elan : une réforme bien accueillie par les notaires

Augmentation des ventes des logements sociaux, possibilités encadrées de construire en zone littorale, encadrement des recours contre les nouvelles constructions... Telles sont les mesures phares de la loi Elan. Visant à créer une dynamique dans le marché immobilier, le texte a, logiquement, été bien accueilli par les notaires. 

« Construire plus, mieux et moins cher » : c’est le but annoncé par la loi Elan portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Le texte, entré en vigueur en novembre 2018, se veut être « un choc de l’offre », afin de répondre à la demande de logements. Il contient des procédures visant à simplifier la construction des habitations. 

Au niveau des logements sociaux (dits logements HLM), le gouvernement envisage d’en céder 40 000 annuellement, soit cinq fois plus que la moyenne actuelle. Pour ce faire, leurs occupants seront encouragés à les acquérir, via le mécanisme de préférence à l’achat qui leur sera accordé. 

Par ailleurs, la vente en bloc de plusieurs logements sociaux sera accessible à des acteurs privés dans les communes ayant atteint le taux des logements sociaux minimal prévu par la loi (25% des logements pour les communes de plus de 3500 habitants). Pour les communes qui n’ont pas atteint ce taux, il est toujours possible de procéder à la vente, à condition que le maire accorde un avis conforme. 

Toujours dans la même logique de faciliter la construction des habitations, la loi vise à limiter les recours considérés comme 
« abusifs » contre les permis de construire. Ainsi, le texte réduit le délai de recours après achèvement de la construction à six mois au lieu d’un an au préalable. A l’expiration de ce délai, « aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable. Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement » précise le texte.

Aussi, la loi Elan limite le délai durant lequel un référé suspension peut être déposé. Celui-ci ne sera pas pris en compte au-delà de « l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort ». Il s’agit dans les faits de la date limite décidée par le juge pour l’invocation de nouveaux arguments par les parties. 

En outre, des modifications ont été apportées pour limiter la capacité à agir en annulation des associations. Dans le passé, celles-ci pouvaient agir en justice contre une autorisation d’urbanisme si le dépôt de ses statuts en préfecture était intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du bénéficiaire de l’autorisation. Désormais, la loi Elan exige que les statuts soient déposés « au moins un an » avant l’affichage de la demande d’autorisation en mairie. 

Par ailleurs, le gouvernement a prévu des incitations à la transformation de bureaux en logements. Partant de l’importance de ces locaux vides (5 millions de mètres carrés en Ile-de France en 2018, à titre d’exemple), le texte prévoit l’octroi « d’un bonus de constructibilité » aux repreneurs pour faire-face aux surcoûts liés à ce changement de destination. 

Sur un autre volet, des élargissements « encadrés » de possibilités de construction en zone littorale ont été accordés, en dépit d’une forte opposition d’associations ou de députés qui ont saisi à ce sujet le Conseil constitutionnel. Les Sages ont cependant estimé [1] que les dispositions attaquées ne méconnaissaient « ni les articles 2 et 5 de la Charte de l’environnement, ni aucune autre exigence constitutionnelle »

Sur l’accessibilité des nouvelles habitations aux handicapés, la loi a assoupli le pourcentage de logements compatibles avec ces besoins spécifiques. Désormais, seuls 20% (au lieu de 100%) des nouveaux logements devront être accessibles directement aux personnes souffrantes de handicap, les autres logements seront « évolutifs », terme qui signifie qu’ils pourront être rendus accessibles à l’issue de travaux simples. 

De par son objectif final, la loi Elan satisfait particulièrement les notaires. Le Conseil supérieur du notariat a en effet salué, dans sa note de conjoncture d’avril 2018, l’adoption de « réelles mesures de simplification et d’adaptation » pour booster le marché de l’immobilier. De quoi réchauffer les relations entre les notaires et la Chancellerie, et envisager, une meilleure coordination pour le futur. 

Nessim Ben Gharbia  

Article initialement publié dans le Journal du Village des Notaires n°74


Notes

[1Décision 2018-772 DC du 15 novembre 2018. https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2018/2018772DC.htm

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