Le viager : un pari sur l’avenir.

Le viager est souvent une forme de vente immobilière qui effraie. Lié à la mort du vendeur, l’investissement peut d’abord paraître sordide, mais également risqué avec l’augmentation de l’espérance de vie. Pourtant, ce modèle de transaction immobilière peut constituer une excellente opportunité, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Subsiste néanmoins l’interrogation première : lequel va faire une « bonne affaire » ?

Une transaction fondée sur l’aléa

Ce mode particulier de vente consiste à transformer tout ou partie du prix en une rente viagère : le vendeur – appelé crédirentier – touche ainsi une rente jusqu’à sa mort, pour l’achat de son bien immobilier. Il peut le vendre libre ou continuer à l’occuper – solution choisie dans 95% des cas. L’acheteur, le débirentier, obtient donc la pleine propriété une fois le crédirentier décédé. La validité du contrat repose donc entièrement sur cet aléa : la mort du vendeur. La transaction doit présenter une chance de gain pour le vendeur et un risque de perte pour l’acheteur. Ainsi, la mort du crédirentier ne doit pas être déterminée ou déterminable, au risque de voir le contrat annulé par les juges. Ce sera par exemple le cas si les deux parties, lors de la conclusion du contrat, savent que le vendeur est atteint d’une maladie incurable entrainant une mort rapide, car l’aléa serait alors inexistant. De même, le contrat est considéré comme nul si le vendeur décède dans les 20 jours après la vente.
« Cette formule permet d’investir dans l’immobilier en toute sérénité car l’acheteur a un bien entretenu par son occupant et d’acheter en douceur sans emprunter et sans gérer les locataires, souligne Henri-Jacques Guinet, gérant des Viagers Rochat. De plus, l’acheteur acquiert un bien existant (ce n’est pas de la pierre papier), il le voit donc dans son environnement et voit qui l’occupe, évitant les mauvaises surprises. Cela permet aussi d’obtenir l’une des plus fortes rentabilités du marché, et d’augmenter son patrimoine sans subir directement l’augmentation de son impôt sur la fortune ».

Du côté des vendeurs, les motivations sont multiples, comme nous l’explique Hervé Lapous, gérant de la société Viagers-Lapous : « Certaines personnes âgées souhaitent vendre en viager occupé afin d’améliorer leurs revenus, les retraites ayant diminué et le coût de la vie ayant augmenté. Cette solution peut aussi leur permettre de garder leur niveau de vie, tout en restant chez elles, ou d’aider éventuellement des enfants qui auraient perdu leur emploi et subvenir ainsi à leurs besoins financiers. Ou encore se faire plaisir en effectuant des voyages et en faisant des cadeaux financiers à leurs petits enfants ». Autres avantages, ajoute Henri-Jacques Guinet : « protéger son conjoint en cas de remariage, baisser son ISF, ou préparer sa succession. » Cette transaction n’est d’ailleurs pas conditionnée à la présence ou non d’héritiers : le crédirentier est libre de conclure une vente en viager.

Un contrat fait sur-mesure

Il n’existe pas de contrat type pour une vente en viager, les parties peuvent donc prévoir des conditions ou clauses adaptées à leurs situations. Le prix de la vente peut être composé d’un bouquet, payé comptant lors de la conclusion du contrat, et d’une rente versée au crédirentier, ou uniquement d’une rente. Les parties décident ensemble si cette dernière est versée par mois, par trimestre ou par an. Les montants sont évalués selon plusieurs critères : la valeur du bien, l’âge de vendeur, si le bien est libre ou si le vendeur dispose d’un droit de jouissance ou d’usufruit, le taux de rentabilité du bien, etc. Si le vendeur est un couple, la rente peut être calculée sur deux têtes, et une clause de réversion peut être intégrée au contrat afin que le survivant bénéficie de l’intégralité de la rente.

Le contrat doit indiquer, dans le cas d’un viager occupé, si le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation (un droit d’utiliser le bien), ou d’un droit d’usufruit (un droit d’utiliser ou de percevoir les revenus issus du bien). Il est également préférable d’organiser dans le contrat le paiement des réparations et des impôts. Dans le cas contraire, l’occupant supporte les réparations d’entretien et les impôts, et l’acheteur les grosses réparations. Enfin, la rente étant indexée, le contrat doit préciser l’indice de référence.

L’important pour les parties est de bénéficier des conseils juridiques adéquats, en se tournant vers un notaire ou un spécialiste du viager. « Le seul conseil que je puisse donner, est d’avoir recours à un vrai professionnel du viager, ayant pratiqué cette formule uniquement, depuis au minimum une dizaine d’années, confirme Hervé Lapous. Être spécialiste du viager est un vrai métier et ne s’improvise pas ». Cela assure aux parties une bonne connaissance de la procédure et du marché, donc une bonne évaluation du bien. « Alors que les notaires sont plutôt spécialisés dans l’acte juridique et le respect des règles fiscales, le professionnel du viager est expert des règles économiques attachées au marché des ventes en viager, confirme Henri-Jacques Guinet. Cette démarche a aussi l’avantage pour le vendeur d’avoir un professionnel qui va l’accompagner jusqu’à son décès, ce qui n’est pas le rôle des agences immobilières classiques ».

Des garanties doivent également être prévues, en particulier pour le vendeur. Le risque est en effet que le débirentier n’honore pas le paiement de la rente. Privilège du vendeur, clause résolutoire, clause pénale… Ces éléments, insérés au contrat, permettent au crédirentier d’être assuré de récupérer son dû, son bien et/ou des dommages-intérêts.

De son côté, si le débirentier réalise qu’il n’a plus les moyens de payer la rente, il peut s’en libérer en rendant le bien, ou en procédant à la revente du viager – à condition que le nouvel acquéreur prenne en charge la rente prévue. Mais attention aux questions de solidarité : l’ancien acquéreur se porte garant du nouveau, et devra s’acquitter du paiement de la rente si celui-ci est défaillant. Dernier élément à prendre en compte : si le débirentier décède avant le crédirentier, le contrat et donc la rente, se transmettent à ses héritiers.

Un marché du viager au ralenti

Malgré le potentiel qu’il représente, le marché de la vente en viager stagne. « L’état actuel du marché n’est pas satisfaisant et le nombre de ventes, 5 000 environ par an, n’a pas évolué depuis une dizaine d’années » confirme Hervé Lapous. Et les motifs sont multiples : « Beaucoup d’agents immobiliers non initiés s’immiscent dans ce genre de vente et font des expertises bien supérieures à la réalité du marché. Résultat, ils ne vendent pas et bloquent ainsi les transactions. Les taux faibles d’emprunts bancaires et l’augmentation de l’espérance de vie rendent cette formule inintéressante si l’expertise n’est pas faite au juste prix.
 En revanche, les vendeurs sont de plus en plus nombreux à vouloir maintenir leur niveau de vie ». Un état des lieux que nuance Henri-Jacques Guinet : « Il y a de plus en plus de biens à vendre en viager car nous sommes sur le marché de l’économie sociale, pour 80 % des biens à vendre sur notre territoire. Les retraites ne suivant pas les coûts et surtout le paiement de la maison de retraite, le viager est LA solution pour rester dans son bien le plus longtemps possible tout en étant autonome financièrement. Côté acquéreurs, il y aussi de plus en plus de particuliers car il n’y a plus de placement sûr avec une forte rentabilité. La pierre rassure toujours. Il y aussi de plus en plus de sociétés d’investissement qui se montent et qui s’intéressent aux placements en viager immobilier ».
Des investisseurs institutionnels et des sociétés de gestion ont en effet décidé de proposer des fonds viagers. La Caisse des dépôts a ainsi créé Certivia en 2014, ouvert uniquement aux institutionnels. Mais d’autres fonds peuvent constituer un investissement intéressant pour les particuliers, par exemple sous forme de Sicav ou de société civile immobilière. Le principe est simple : le fonds commun achète plusieurs biens immobiliers en viager, ce qui permet de mutualiser le risque de longévité des crédirentiers … et donc du contrat. Mais attention, la logique est alors différente : l’investisseur ne récupère pas de bien immobilier à l’issue du contrat, car il est revendu une fois le crédirentier décédé.

Ces nouveaux acteurs représentent cependant une nouvelle alternative pour les futurs vendeurs, plus solides financièrement que des particuliers, et une opportunité encourageante face à ce décalage entre l’offre et la demande.


Le viager en famille : possible ?

Il est possible de conclure une vente en viager avec l’un de ses enfants. Mais il faut être plus vigilant, car l’opération peut être perçue comme une donation déguisée, notamment lorsqu’une réserve d’usufruit est prévue. Dans ce cas, il est nécessaire que tous les enfants (s’il y en a d’autres), donnent leur accord et attestent de la sincérité du projet. La rente doit impérativement être payée sinon les héritiers pourront agir en justice pour contester la vente.

Clarisse Andry
Rédaction du Journal du Village des Notaires

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